热门搜索

行业动态

合肥分布式光伏发电系统|分布式光伏发电项目租赁屋顶要躲避哪些风险

文字: [大] [中] [小] 作者:安徽三盟节能科技有限公司 2017/11/16 浏览次数:

合肥分布式光伏发电系统|分布式光伏发电项目租赁屋顶要躲避哪些风险

屋顶分布式光伏项目由于不受范围指标限制,日益遭到投资业主的喜爱。但是,光伏电站是重投资,运转期要25年。在25年的电站运营过程中,屋顶业主方可能呈现破产、被司法机关查封,或者将屋顶抵押出卖等情形。这些状况,关于光伏电站来说无疑都是埋藏的“地雷”。

本文总结了在选择分布式屋顶时,投资商必需肯定的4个事项和倡议明白的1个问题。

必需肯定一:房屋自身合法,无被撤除、禁用风险

根据相关法律,面临被撤除或被制止运用的几种情形:

1、未获得建立工程规划答应证或者未依照建立工程规划答应证的规则停止建立;

2、未经消防验收或消防验收不合格;

3、建立单位在完工验收过程中存在违背国度有关建立工程质量管理规则行为;

如何躲避风险:

承租人在签署租赁合同之前,应首先请求房屋业主提供四证:

建立工程规划答应证

完工验收证明

消防验收证明

房屋产权证明

必需肯定二:屋顶租赁合同签署前,房屋未被抵押、查封

依据相关法律,发作以下两种情形,屋顶租赁合同将无法履约:

1、在签署屋顶租赁协议前,房屋曾经被抵押。债务到期,屋顶业主(抵押人)还未清偿债务,债权人对其拍卖、变卖招致一切权发作变化;

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

如何躲避风险:

1、倡议承租方在签署屋顶租赁协议前,前往当地的不动产注销部门对出租方提供房屋、土地的产权停止调查,理解房屋、土地上能否存在抵押权。

2、在屋顶租赁协议或能源管理协议中增加因抵押权人实行抵押权的特别赔偿条款;或者与抵押权人商定在其行使抵押权后继续维持租赁合同效能。

一旦发作“拍卖”、“查封”等不测,下述2种状况,屋顶租赁人能够证明房屋租赁协议签署在房屋产权变动之前,能够“买卖不破租赁”为由,请求新产权一切者继续实行租赁合同。

1、租赁合同的当事人在抵押、查封前,已向房产管理部门注销备案、或办理租赁合同公证的;(理论中,有企业出于税负、注销繁琐等思索未停止租赁注销,这给光伏电站25年的生命周期内房屋租赁权潜藏了法律风险。)

2、有其他确切证据证明租赁合同签署于抵押、查封前的,如租赁合同当事人已在抵押、查封前交纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁注销、向抵押权人声明过租赁状况等。

必需肯定三:屋顶出租房有权签合同

依据相关法律,以下几种情形,业主对建筑物无全部一切权:

1、建筑物(居民楼)产权分分问题

业主对建筑物专有局部享有单独一切权,即对该局部享有占有、运用、收益和处分的排他性的支配权;业主对建筑物专有局部以外的共有局部,享有权益并承当义务;共有局部为相关业主所共有,均不得分割,也不得单独转让。

专有局部:一栋建筑物内辨别出的住宅或者商业用房等单元。

共有局部:指辨别一切的建筑物及其隶属物的共同局部,地基、屋顶、梁、柱、承重墙、外墙、公开室等根本结构局部由全体业主共同运用。

如何躲避风险:

关于住宅楼、大型市场等建筑物的屋顶,由于产权较为分分,其屋顶的出租、应用需求依照业主委员会或业主大会的议事规则,经过合法有效的民主决策程序前方可停止租赁。倡议事前做好建筑物产权权属的调查,躲避相关风险。

2、承租人转租问题

屋顶承租人经出租人同意,能够将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的,出租人能够解除合同。

如何躲避风险:

承租方在签署租赁合同时应确认转租人的出租行为能否经过出租人的同意,请求出租人出示房屋一切权人允许其转租房屋的受权拜托书,并在租赁合同中明白商定转租人违背上述规则时应承当的违约义务。

必需肯定四:合同期限是有效的

1、屋顶租赁合同期最长20年

就屋顶租赁协议而言,属于我国《合同法》规则的租赁合同,依据《合同法》的规则:租赁合同期限不得超越二十年。超越二十年的,超越局部无效。

如何躲避风险:

分布式光伏项目普通项目为25年,倡议在合同中商定租赁期限为20年,同时商定协议到期之后,双方对该协议以补充协议方式续签5年。

2、能源管理合同

分布式光伏项目以能源管理协议的方式展开,通常采用“电价优惠、屋顶免费运用”的方式。由于不满足“租金支付租赁物运用权对价”这一典型租赁合同的构成要件,仅签署了能源管理协议而未单独签署租赁协议的项目,能否应当适用于《合同法》对租赁协议期限上限的商定存在一定争议。

倡议:

能源管理合同的期限为25年应该是不违背现行法律法规的,鉴于目前仍有争议,为稳妥起见,我们倡议在能源管理合同中商定项目周期为20年,并同时商定:协议到期之后,双方对能源管理协议以补充协议方式续签5年。

合同中倡议明白:拆迁补偿问题

房屋被征收、拆迁,作出房屋征收决议的市、县级人民政府对被征收房屋“一切权人”给予的补偿包括:

1、被征收房屋价值的补偿;

2、因征收房屋形成的搬迁、暂时安顿的补偿;

3、因征收房屋形成的停产停业损失的补偿。

显然,补偿是给房屋一切权人的,屋顶承租人并不是征收补偿的直接主体。

补偿规范:理论中,各地关于房屋征收的补偿规范存在差别。有案赔偿款比例补偿,有按面积补偿,有按前三年的均匀效益补偿,等等。

如何躲避风险:

在屋顶租赁合同中,对其停产、停业损失是需求预先与出租人停止商定,并明白房屋面临征收时的停产停业损失的计算方式、征收补偿的分配比例,以维护本身的合法权益。

返回上一步
打印此页
[向上]